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20 Nov2015

SCPI Malraux ou déficit foncier... Gare à la taxation lors de la revente

 

L’Autorité des marchés financiers appelle les épargnants à la vigilance en matière d’offres d’investissement dans des SCPI "Malraux" et "déficit foncier". Au moment de la vente des parts, la taxation de la plus-value immobilière ne tient pas compte des travaux effectués. _De facto_ tout le bénéfice de l’avantage fiscal peut être anéanti.

Face à l'engouement des épargnants pour les Sociétés civiles de placement immobilier (SCPI), notamment "Malraux" et "déficit foncier", l'Autorité des marchés financiers (AMF) a constaté que la fiscalité de ces placements pouvait être mal comprise par les investisseurs. D'autant que les documents mis à leur disposition par les professionnels comportent peu de détails, notamment sur la fiscalité applicable à la sortie. Pour éviter les déceptions des particuliers, l'AMF attire l'attention des épargnants contre une lecture hâtive de la réduction d'impôt lors de la souscription de ces parts de SCPI.
De nombreux avantages fiscaux à l'entrée...

Rappelons que ces deux dispositifs d'incitation fiscale offrent de nombreux atouts. La SCPI "Malraux" offre une réduction d'impôt de 30 % des dépenses engagées pour des travaux de rénovation. Avec la SCPI "déficit foncier", les particuliers peuvent réduire le montant du revenu imposable par imputation des déficits sur le revenu global de l'année de souscription, puis sur les revenus fonciers des 10 années suivantes. Autre point positif : les avantages fiscaux tirés de ces SCPI peuvent être acquis en une seule fois dès l'année de souscription, contrairement aux autres dispositifs dont l'allègement fiscal est lissé sur plusieurs années (neuf ans pour les SCPI "Scellier", "Duflot" ou "Pinel"). Compte tenu de cette attractivité fiscale, les sociétés de gestion n'ont pas de mal convaincre les investisseurs.
... Des déconvenues possibles à la sortie

"La fiscalité de ces offres en fin de vie doit être prise en compte pour apprécier la rentabilité du produit" souligne l'AMF. Si lors de l'achat des parts de SCPI, les travaux ont certes procuré un avantage fiscal à l'entrée et, de facto, ont permis de valoriser le bien, le montant de ces dépenses d'amélioration n'est pas retenu dans la détermination de la plus-value immobilière. Ainsi, au moment de la vente des parts de SCPI, généralement 13 à 15 ans plus tard, l'épargnant se retrouve imposé sur la différence entre la valeur des immeubles et le prix d'acquisition des immeubles avant travaux. Pour ceux ayant engagé d'importants travaux, l'impôt dû sur la plus-value immobilière pourrait annuler l'avantage fiscal acquis à la souscription.

C'est ce mécanisme, souvent mal compris des investisseurs, que l'AMF souhaite clarifier. Elle a donc engagé des travaux pour compléter sa doctrine afin de rendre le contenu de l'information destinée aux particuliers plus "clair, exact et non trompeur". En attendant, l'Autorité recommande aux épargnants de se renseigner précisément sur les modalités du placement.
 

 
 
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