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08 Jul2014

Résidences services : un produit alléchant ? Soyez prudent !

Charges trop élevées, loyers impayés, locataires aux abonnés absents… Les résidences services sont accusées de nombreux maux. À tort ou à raison. Cette niche, tant immobilière que fiscale, demeure un bon investissement à condition de prendre d’infinies précautions.


Les résidences avec services, qu'elles aient vocation à accueillir des touristes, des étudiants, des seniors ou des personnes dépendantes, semblent bénéficier de nombreux avantages. Malheureusement, dans la réalité, il en va parfois autrement : défaut d'occupation, impayés de loyers, exploitants en faillite... Par ailleurs, les résidences les plus anciennes, souvent consacrées aux seniors, fonctionnent sous le statut de la copropriété, statut inadapté pour ce type d'investissement : les charges, trop lourdes, grèvent le budget des propriétaires qui ne peuvent pas les éviter. Tout ces incidents peuvent avoir de graves conséquences pour les investisseurs.

Cependant, les nouvelles générations de résidences services évitent ces écueils et proposent un modèle économique très différent. Les investisseurs achètent les logements et, via un bail commercial de neuf ans, en confient la gestion à l'exploitant, qui se charge de trouver les locataires. Les charges liées aux services n'incombent alors pas aux investisseurs et ne sont facturés qu'aux occupants qui les utilisent.

Côté fiscalité, les résidences services proposent de réels avantages. L'investisseur peut non seulement bénéficier du remboursement de la TVA (au taux de 20 %) mais aussi profiter, sous conditions, du régime fiscal avantageux du Censi-Bouvard. Ce dispositif permet d'avoir une réduction d'impôt à hauteur de 11 % du montant de l'investissement, dans la limite d'un plafond de 300 000 €, soit une réduction d'impôt de 33 000 € sur 9 ans. Les investisseurs peuvent également opter pour un statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP), qui les autorise à déduire leurs charges et à amortir leur bien sur une vingtaine d'années.

Mais attention, bien investir en résidence service demande de prendre quelques précautions. Tout d'abord, il faut choisir l'emplacement avec soin. En résidence de tourisme, il faut privilégier les secteurs les plus prisés de bord de mer ou de montagne. Pour les seniors, il faut des emplacements à proximité de toutes les commodités (transports, commerces, médecins, etc.). Ensuite, la grille de loyers est très importante : ils doivent être proches de ceux du secteur, et les services à des tarifs accessibles. Enfin, il faut se méfier des promoteurs qui promettent un rendement supérieur à la moyenne, c'est-à-dire entre 3,5 % et 4,5 % selon les emplacements.

 
 
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