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31 Jul2015

Le dispositif Pinel : Le financement de l'opération


Investir dans l'immobilier locatif peut répondre à plusieurs objectifs, qui peuvent se combiner :

    - Percevoir des revenus réguliers ;
    - Se constituer un patrimoine à moindres frais en vue de préparer sa retraite ;
    - Aider des proches à se loger ou leur transmettre un capital ;
    - Payer moins d'impôts grâce aux avantages fiscaux.

Excepté dans le premier cas, vous pouvez avoir intérêt à recourir à un emprunt pour financer l'opération afin de bénéficier de l'effet de levier du crédit.

Différentes formules de prêts peuvent être envisagées.

 
L'effet de levier du crédit

 Le recours à l'emprunt peut permettre d'améliorer la rentabilité de l'investissement d'un double point de vue : financier et fiscal.

 L'effet de levier financier

En empruntant une partie des fonds nécessaires pour financer l'acquisition, il est possible d'améliorer la rentabilité des fonds propres investis.

À condition, toutefois, que le rendement net de l'investissement soit supérieur au taux du crédit.

Pour calculer ce rendement, comparez le prix de revient du logement avec les loyers escomptés, déduction faite des dépenses qui restent à votre charge (frais d'entretien du bien, rémunération du gestionnaire, frais d'assurance, charges de copropriété et impôts locaux non récupérables sur le locataire, intérêts d'emprunt ; lire l'article Le régime réel d'imposition).


Exemple : Un contribuable achète un logement neuf 150 000 €, plus 12 000 € de frais, pour le louer en Duflot. Le montant annuel du loyer est estimé à 8 000 € et celui des charges non récupérables sur le locataire (hors intérêts d'emprunt) à 2 000 € (25 % des loyers).

Le rendement net de l'opération avant impôt est de 3,7 % :

[(8 000 € - 2 000 €) / (150 000 € + 12 000 €)] x 100.

Si le taux du crédit immobilier est inférieur, il améliorera la rentabilité des fonds propres investis dans l'opération en recourant au crédit.

 
À savoir: Pour comparer le rendement d'un investissement locatif financé avec ou sans emprunt, tenez compte du fait que les fonds propres non utilisés peuvent être placés sans risque et rapporter 2 % nets d'impôt par an.

 L'effet de levier fiscal

Si vous relevez du régime réel pour l'imposition de vos revenus fonciers, vous pouvez déduire les intérêts d'emprunt payés chaque année, pour leur montant réel (lire l'article L'imposition des loyers). Ce qui permet de réduire la fraction imposable des loyers.

La déduction est certes limitée au montant des loyers encaissés, mais les intérêts d'emprunt excédentaires peuvent être déduits des revenus fonciers des dix années suivantes.

Ainsi, même si vous pouvez financer le logement comptant, il peut être plus intéressant de recourir à l'emprunt (sauf à rechercher des revenus immédiats). Ce choix vous permet, en effet, de doper le rendement de votre investissement grâce aux économies d'impôt résultant de la déduction des intérêts payés chaque année (lesquels diminuent toutefois avec le temps, sauf souscription d'un prêt in fine). Bien entendu, l'effet de levier fiscal du crédit est d'autant plus important lorsque votre taux marginal d'imposition est élevé.

 
 

 
 
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