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20 Jun2014

La vente en viager : une opération sous conditions

L’aléa est l’élément clef de la vente en viager : elle est nulle si les juges constatent que la durée de vie du vendeur est prévisible ou que le prix de vente est forcément à l’avantage de l’acheteur. Mais la vente peut aussi être annulée si le vendeur a été démarché, ou si l’acheteur ne paie pas régulièrement la rente.

Vendre en viager c’est céder son bien, le plus souvent en continuant à l’occuper et moyennant le versement d’un capital (le bouquet) assorti d’une rente viagère, déterminée en fonction de l’âge du vendeur.

Très encadrée, cette vente est annulée si le vendeur décède dans les 20 jours d’une maladie dont il était atteint au moment de la signature (Code civil, art. 1975). Passé ce délai, la vente peut également être annulée si l’état de santé du vendeur au moment de la transaction rendait probable son décès imminent.

Les éléments du prix de la vente en viager sont déterminés selon plusieurs critères : valeur du bien, occupation du logement, espérance de vie moyenne du vendeur, répartition des charges entre vendeur et acquéreur... Le prix ne doit pas être dérisoire sous peine de nullité de la vente ou de requalification en donation.
 
Le propriétaire qui vend en viager ne doit pas avoir été démarché. S’il perçoit une rente, celle-ci est révisée périodiquement et, en cas de défaillance du débirentier (l’acheteur), la vente peut être annulée nonobstant la bonne foi de l’acheteur.

 
 
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