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06 Jul2015

Acheter sa résidence principale au plus tôt

 

Avantage :  Être propriétaire permet, une fois à la retraite, de réduire considérablement ses frais de logement.

Inconvénient :  L'achat entame votre capacité d'épargne, au détriment d'investissements plus rentables.



Même si, d'un point de vue strictement économique, devenir propriétaire de sa résidence principale plutôt que de rester locataire ne semble plus aussi intéressant que durant la dernière décennie, ce choix reste le meilleur à long terme. D'autant que les conditions sont aujourd'hui favorables aux acheteurs : les prix commencent à baisser et les taux de crédit sont au plus bas.

Acheter tôt permet, en outre, de préparer votre retraite, puisque vous aurez complètement remboursé votre crédit à cette date. Et, en cas de besoin, vous revendrez votre bien afin de disposer d'un capital à réinvestir ailleurs, ou pour financer les frais liés à l'âge.

 À long terme, l'achat est plus intéressant que la location

Entre 2000 et 2010, l'augmentation des prix (7,4 % en moyenne par an) a été telle que vous étiez certain de réaliser une plus-value à la revente, et d'éponger en quelques années (moins de 5, en général) l'ensemble des frais liés à votre investissement. Dans ces conditions, acheter était économiquement plus intéressant que louer, même en cas de revente à court terme.

Aujourd'hui, les choses ont changé. La stagnation des prix en 2011 et 2012 rend plus aléatoire la réalisation d'une plus-value à court ou moyen terme. En particulier dans les grandes agglomérations, où les niveaux de prix ont atteint des sommets.

Pour autant, si vous visez le long terme, vous avez toutes les chances de faire des économies en devenant propriétaire. C'est ce que démontre l'étude réalisée début 2013 par le courtier en ligne Meilleurtaux.com et le cabinet d'études économiques Astéres.

Ainsi, si vous achetez à Paris, où les prix dans l'ancien dépassent désormais 8000 €/m2, vous serez gagnant si vous conservez votre logement pendant une vingtaine d'années. Cela, même si le marché baisse en 2013, se stabilise en 2014 et augmente légèrement au-delà, scénario assez probable selon les experts immobiliers.

Si vous achetez dans une autre grande ville (Lyon, Bordeaux, Nantes...), vous serez gagnant plus rapidement, au bout de 4 à 13 ans, selon le lieu de votre investissement.

Acheter tôt reste donc une solution économiquement intéressante pour ceux qui sont sûrs de ne pas revendre à brève échéance.

 Le marché est favorable aux acheteurs

Après une chute record des transactions en 2012, l'offre est aujourd'hui bien supérieure à la demande. Résultat, vous pouvez comparer, choisir, et surtout négocier votre prix d'achat dans des proportions beaucoup plus importantes qu'il y a quelques années.

Le différentiel entre les prix de mise en vente et de vente réels a atteint 10 % en 2012, contre seulement 4% au premier semestre 2012 de l'année, selon le réseau immobilier Orpi, indiquant que la tendance a la baisse s'accélère. Les conditions sont donc réunies pour réaliser une bonne affaire. Et il n'est pas certain que vous en ferez une meilleure en reportant votre projet d'une ou deux années, dans l'attente d'une diminution des prix plus marquée.

À cela, deux raisons :

    la baisse devrait rester modérée dans les prochaines années, sauf événement imprévu (de 0 à 5 % en 2013, selon les prévisions des notaires) ;
    les taux des prêts immobiliers sont historiquement bas (3,20% sur 20 ans, 3,50% sur 25 ans en mars 2013) et ils ne pourront que remonter.

Ces éléments permettent d'augmenter votre pouvoir d'achat immobilier. Si vous avez un projet d'achat, vous avez donc intérêt à en profiter avant que, soit les taux, soit les prix, remontent.

 Acheter tôt permet d'obtenir un meilleur financement

Si vous le pouvez, achetez votre résidence principale pendant que vous êtes en activité, entre 30 et 40 ans. Dans cette tranche d'âge, vous êtes normalement installé professionnellement et vos revenus sont logiquement amenés à progresser au fil du temps, accroissant d'autant votre capacité d'épargne.

De plus, il vous reste encore entre 25 et 35 ans de vie professionnelle, ce qui est supérieur à la durée moyenne de remboursement d'un emprunt immobilier (20 ans en 2012, selon le courtier en ligne Empruntis. com). Bref, vous réunissez toutes les conditions propres à rassurer le banquier auprès duquel vous allez négocier votre prêt. Vous faites partie des « profils » recherchés par les prêteurs : vous êtes donc en position de force pour obtenir un emprunt (et une assurance décès-invalidité) à des conditions financières assez intéressantes.

À l'inverse, plus vous attendrez, plus la recherche d'un prêt risque de devenir problématique. Les banques seront alors plus strictes quant aux garanties à apporter, elles exigeront un apport personnel plus important, et vous paierez beaucoup plus cher votre assurance décès-invalidité. Si vous tardez trop, vous risquez même de vous voir refuser toute demande de prêt ; les banques hésitent à prêter au-delà d'une certaine limite, généralement fixée à 70 ans.

 Devenir propriétaire permet de réduire ses charges de logement à terme

Si vous avez complètement financé votre résidence principale à l'heure de votre départ à la retraite, vous diminuerez très sensiblement vos dépenses de logement.

Il ne vous restera alors qu'à payer vos impôts locaux, et les charges de copropriété si vous êtes en appartement, ou les dépenses d'entretien et de travaux si vous vivez en maison individuelle. Un allégement bienvenu car vos revenus aussi diminueront, vos pensions de retraite étant forcément moins importantes que vos revenus d'activité (le delta risque même de s'aggraver dans les 20 prochaines années).

Certes, si vous vous êtes constitué un patrimoine « productif » ou si vous avez réalisé quelques placements, vous compenserez cette baisse de revenus professionnels par des revenus patrimoniaux et d'épargne. Mais ces derniers serviront surtout à maintenir votre niveau de vie et à assumer les dépenses spécifiques (de santé, de dépendance...) que vous aurez alors à supporter. Ainsi, la réduction du poste logement réduira, par ricochet, vos besoins de revenus complémentaires.

 Votre logement constituera un capital à la retraite

Le logement acheté pendant votre vie active ne correspondra pas forcément à vos besoins une fois que vous serez à la retraite : il sera trop grand car vos enfants vous auront quitté, vous préférerez un logement de plain-pied plutôt qu'une maison à étage avec un grand jardin difficile à entretenir, vous aurez envie de vous installer dans une autre région ou dans un quartier plus animé...

Sa revente vous permettra alors de dégager un capital qui se sera valorisé dans le temps, et qui vous permettra d'investir comptant ailleurs, à un âge où il sera plus difficile d'obtenir un crédit.

De plus, si vous achetez plus petit, vous réduirez d'autant vos charges d'entretien, et la fraction non utilisée du capital pourra être placée pour dégager des revenus supplémentaires. Un capital qui, si les règles ne changent pas d'ici là, vous reviendra à 100 %, la plus-value réalisée à la revente de la résidence principale n'étant pas taxable.

Autre argument en faveur de l'achat de votre résidence principale tôt, en cas de besoin, le capital obtenu à l'occasion de sa revente vous permettra de faire face aux dépenses que vous serez amené à supporter lorsque vous serez âgé, si vous devenez dépendant, notamment si vous devez entrer en maison de retraite ou en résidence médicalisée.

Si vous avez un patrimoine suffisant, ce capital pourra aussi être transmis à vos enfants afin de les aider à démarrer dans la vie, dans des conditions fiscales très avantageuses.

N'oubliez pas, enfin, que vous pourrez vendre votre logement en viager au moment de votre retraite. Vous pourrez ainsi en tirer un revenu qui viendra compléter une retraite trop juste pour financer votre train de vie ou vos dépenses de santé.

Et, en cas de viager occupé, vous conserverez un toit et un cadre de vie. Vous recevrez une partie du prix de vente comptant (le bouquet), et l'autre sera convertie en rente viagère à vous verser (ainsi qu'à votre conjoint, le cas échéant) votre vie durant, aussi longue soit-elle.

Vous pourrez aussi vendre en viager libre ; vous augmenterez ainsi votre rente mensuelle, en contrepartie de quoi vous ne pourrez plus occuper le logement. Une solution que vous envisagerez si vous devez entrer en maison de retraite, par exemple. Mais attention, occupé ou libre, gardez à l'esprit que plus vous vendrez tard en viager, plus la rente sera élevée.

 

 
 
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